фото показано с : vesti.lv

Трудно найти жителя латвийской столицы, который не знал бы о Рижском доме конгрессов, кинотеатре Splendid Palace, Доме черноголовых. Большинство из нас не раз посещало спектакли в первом. С детства помнит радость от встречи в кино, которую подарил второй.

И не раз с семьей и друзьями в праздники города и страны приходил на Ратушную площадь, чтобы полюбоваться третьим. И всем этим богатством, принадлежащим самоуправлению Риги и открытым для жителей столицы и ее

В интервью газете «Сегодня» Винета Верика (на 2012 года, рассказала, что в хозяйстве вверенного ей предприятия числятся не только три названные жемчужины столицы. В других объектов, в основном расположенных в историческом центре Риги, сдача в аренду которых помогает содержать в порядке и развивать дальше деятельность кино-концертных и музейных площадок. .

Сдаём в аренду

70-150 кв. м

- 

- Это долгосрочная коммерческая аренда объектов недвижимости, которые практически все расположены в историческом центре Риги. Поэтому в основном мы работаем с арендаторами, которых интересуют не очень большие помещения в плане квадратуры.

В этом наше отличие от классических офисных центров, которые оперируют большими площадями. В таких центрах арендаторам проблематично найти помещения небольшого размера. В свою очередь, R?gas Nami, главным образом, работает с такими клиентами. Это обуславливает и то, что вместо одного крупного арендатора у нас много небольших. Это и есть наша ниша.

Пришлось заняться коррекцией

- Расскажите о тенденциях рынка недвижимости в сегменте аренды, о новых направлениях, например, об использовании помещений для коворкинга.

- Коворкинг - это перспективное направление, которое будет развиваться. Какое-то время назад мы тоже думали о таком предложении, но у нас не было подходящих помещений. Сейчас в одном из наших объектов недвижимости (ул. Бривибас, 49/53) освободились около 870 кв. м. Раньше их арендовал спортивный клуб, но вел свое хозяйство не достаточно хорошо для того, чтобы появился спрос на услуги в этом месте. Сейчас здесь можно было бы устроить бюро коворкинга.

Если говорим о текущих тенденциях на рынке аренды коммерческой недвижимости, то их ощущают все участники рынка. Может не все в этом признаются публично - реальные доходы оказываются меньше запланированных. Мы все смотрели на рынок более оптимистично и рассчитывали на больший доход с квадратного метра площади.

Сейчас все поняли, что на рынок надо смотреть более реалистично и брать во внимание желания клиентов, подстраиваться под них. Если раньше арендаторы были согласны заниматься реновацией, то сейчас их интересуют полностью готовые помещения. И для нас бизнес-необходимость обеспечить такое предложение.

У Вецриги свой клиент

- Арендатор стал более разборчив. Это означает, что спрос стал слабее?

- Спрос заметно отличается по секторам. На офисы «А» класса он остается очень высоким, поскольку таких предложений относительно мало. Еще один востребованный сегмент - небольшие торговые помещения в Вецриге, расположенные в местах с большим потоком людей -с гарантированным потоком потенциальных потребителей.

Отмечу, что Вецрига делиться на места с большим потоком пешеходов и на места почти безлюдные. Причем, они могут находиться на расстоянии 100 метров друг от друга. Хотя и у таких пустых улиц есть перспективы в будущем.

Что касается сдаваемых в Вецриге офисных помещений, то речь идет о популярной нише - адвокатских бюро, аудиторских фирм, посольства и нужны большие площади. Для них важно расположение офиса в престижном месте, в историческом здании, до которого легко дойти пешком. В таких домах интерьер тоже выглядит соответственно.

Крупные же компании, с потребностью в больших площадях, будут искать аренду за пределами Старого города, поскольку только несколько зданий в историческом центре могут соответствовать таким требованиям.

Клиенты работают над долгосрочными моделями

- Что можно ожидать в будущем?

- Nami помещений имеет небольшую площадь 70-150 кв. м, которая подходит маленьким арендаторам. В какой-то кризисный момент стало казаться, что такие клиенты не могут построить свои долгосрочные бизнес-планы, чтобы стать стабильными долговременными арендаторами. Зачастую они жили от сезона до сезона.

В результате -поступление доходов от сдачи в аренду было очень неравномерным. Сейчас ситуация выправилась. И, наверное, 2018-й - первый год, когда наши клиенты все более убедительно строят долгосрочные модели бизнеса. Соответственно, становятся все более стабильными клиентами для R?gas Nami.

Малый бизнес

нашёл нишу

- Что изменилось?

- Изменился арендатор, пришлось пересмотреть свои амбиции и операторам рынка недвижимости. Малый бизнес - это основа латвийской экономики, и сегодня в этом сегменте стало производиться много нишевых продуктов. Предприниматель, который выпускает такую продукцию, знает свою целевую аудиторию, покупателей своих товаров или услуг. Такой коммерсант начинает планировать свой бизнес в долгосрочной перспективе. Для нас это очень важная характеристика арендатора.

Какое-то время назад большой поток туристов из стран СНГ, открытие программы «вид на жительство» в обмен на инвестиции исказили рынок недвижимости в Латвии. Бизнес сконцентрировался на этом направлении - туда шли деньги, и их нужно было брать.

Потом программа видов на жительство практически свернулась, произошли и другие события. Бизнес обслуживающий это направление какое-то время «поплакал», а потом стал искать новые возможности. Пришлось пересмотреть подход к развитию проектов недвижимости, пересмотреть арендную плату.

Рынок все расставил по местам: цена за квадратный метр такая, которую согласен платить клиент. Можно выставить ее уровень в три раза выше и рассказывать, какие инвестиции в этот объект недвижимости вложены. Но если нет арендатора, то и цена не рыночная. Нам тоже пришлось снизить цены по некоторым объектам, но не по всем.

Цены разумные

- Но, наверное, аренда в Старом городе все же дороже, чем в других районах Риги?

- Это один из мифов об аренде в Вецриге. Цены здесь не на много отличаются от предложений в других районах. Они вполне посильны малому предпринимателю при долгосрочно спланированном, стабильном бизнесе.

Отмечу, что в - плата за эксплуатационные расходы. В среднем аренда стоит около 8 евро за кв. м, а общая цена - примерно 10 евро за кв. м. И только в отдельных, эксклюзивных местах, плата бывает выше.

Цена не является ограничивающим фактором, но другие особенности аренды в Вецриге могут заставить отказаться от нашего предложения. Например, внешний объем помещения нельзя особо перестраивать (прорубить дополнительное окно или дверь). Или аренда маленького офиса с большим складом - тоже вариант не для Старого города. Такое местоположение слишком усложняет логистику.

Казармы Екаба

ждут новосёлов

- Кто ваши конкуренты?

В какой-то мере конкуренцию нам могут составить помещения в зданиях, расположенных на ул. Тербатас и мы не можем пожаловаться на заполняемость наших помещений. Свободных мест немного. Вызов этого и следующего года - это сдача в аренду площадей на ул. Торню 4 в Казармах Екаба. Помещения там небольшие, а здание очень длинное, поэтому объектов для сдачи в наем очень много - больше 70. Что нехарактерно для здания в Старом городе.

Кроме того, это здание на 20 лет было сдано в аренду одному арендатору, который за этот период ничего в здании не делал. В позапрошлом году закончился договор аренды, и мы получили здание назад. Теперь с ни много чего надо бы сделать - реновировать, благоустраивать, доводить до современного уровня комфорта.

Надо сказать, что с этой проблемой сталкиваются очень многие, у которых здания реновированы в начале 90-х. Еще было мало опыта, казалось, что в таком состоянии здания будут стоять долго. Договора с арендаторами заключались без учета необходимых работ по поддержанию помещений в порядке, дальнейшему их благоустройству, не создавались накопления для будущих ремонтных работ.

Сейчас все ученые, и в новых договорах аренды кроме цены за квадратный метр прописано, что нужно делать владельцу здания, что нужно делать арендатору, какие инвестиции осуществляем и в какой срок. Чтобы через 20 лет не повторилась сегодняшняя история.

Сейчас в здание на Торню 4 уже вложены средства в улучшение его технического состояния. Сдаются в аренду апартаменты на верхних этажах и различные офисные помещения на первом и втором этажах здания. Работы по благоустройству продолжаются.

Предприниматель поумнел

- Как изменились ваши арендаторы?

- Как уже упомянула, люди хотят меньше вкладывать средств и времени в благоустройство снимаемых помещений. Изменились также формы предпринимательской деятельности наших клиентов. Теперь это не просто сувенирный, книжный магазин или бутик, торгующий одеждой (речь не идет о магазинах, представляющих мировые бренды). Сегодня книжный магазин часто делит свою территорию с кафе. Это бизнес-продукт, который нравится людям. Такое комплексное предложение работает.

Например, у нас есть кинотеатр. Но это не значит, что люди идут сюда специально смотреть кино. Посетителей нужно привлечь, рассказать о фильме. Много мелких вещей нужно приложить к мероприятию, чтобы оно заинтересовало.

Еще одно направление среди наших клиентов-арендаторов - это магазины нишевых продуктов. Их покупатели согласны специально идти или ехать к такому торговцу, потому что они хотят потреблять экологически чистые продукты, или товары без упаковок и

Еще пару лет назад в Вецриге трудно было найти место, где можно было купить простые канцелярские товары или продукты питания. За всем нужно было идти в Галерею Центрс. Сегодня ситуация изменилась. Причем, в этой нише работают не только маленькие предприятия. Перспективность формы небольших магазинов в центре города разглядели и большие торговые сети. Первопроходцем стал RIMI. Следом подключился Maxima. Их Express магазины быстро заняли узловые точки в Старом городе и вблизи остановок общественного транспорта в центре Риги.

Поток туристов растет

- Как празднование 100-летия Латвии сказалось на вашем бизнесе? Спрос на аренду вырос, цены смогли поднять?

- Бизнес долгосрочной аренды не подразумевает колебаний цен в зависимости от приближения праздника. Напрямую на наших доходах празднование юбилея государство не сказалось. Скорее это отразилось на доходах наших арендаторов, особенно из числа тех, кто арендует торговые площади в Вецриге.

Есть ощущение, что туристов в Риге стало больше. То же самое чувствовалось и на празднование 100-летия Латвии. Весь исторический центр был полон людьми, говорящими на разных языках.

Но, если посмотрим на число посетителей, которые приходят осматривать Дом черноголовых, то здесь еще очень большой потенциал для роста. Поток обслуживаемых туристов можно увеличить в 3-4 раза. Нужно только вложить в это огромный труд - активнее работать с туристическими компаниями, операторами круизных судов и паромов.

Милости просим всех желающих посетить Дом черноголовых, а то даже не все рижане знают, что он открыт для публики. Каждый день сюда можно прийти и осмотреть экспозицию. Предоставляются услуги гидов.

Три крупных вызова и много мелких

- Какие ваши ближайшие задачи?

- Один из вызовов - это объект на Калею 78. Хотим его продать. Он достаточно большой, дорогой. Нужно понять какой группе клиентов его предложить. Другой вызов - это Казармы Екаба на улице Торню 4. Это самое длинное здание в Старом городе, в котором расположены не только офисные и торговые места, но и квартиры на верхних этажах. Еще один вызов - это сдача в аренду помещений в нашем здании на Бривибас, которое многим известна как «Ригас Модес». Его долгое время снимал один фитнес-клуб.

Это наши планы по аренде. По-хорошему, других свободных площадей у нас почти нет. Для перечисленных объектов очень важно найти долгосрочных арендаторов. Поскольку для нас это большие площади. Приведение их в порядок связано со значительными работами по реновации. Сейчас все арендаторы хотят помещения с самым качественным оборудованием и ремонтом. Сегодня важно, чтобы была установлена все возможная сигнализация, оборудованы домофоны и

- Это все требует инвестиций. Как решаете вопрос с их финансированием? Берете кредиты?

- Обходимся только своими средствами. Это наша специфика, поэтому не можем себе позволить, чтобы у нас стояли пустые помещения. К тому же ситуация на рынке постоянно меняется, запросы потребителей меняются. Нам нужно работать на опережение желаний потребителей.

Например, в нашем управлении находится цветочный рынок у Верманского парка с его многочисленными киосками. Чтобы конкурировать с цветочными базами, нам надо добавить этому месту больше привлекательности - на пять цветочных киосков нужно сделать один с сувенирами, мелкими подарками, открытками и конвертами. Человек получит комплексное решение своей поздравительной задачи, что поможет ему сэкономить время - самый дорогой сегодня ресурс.

Потребитель

под лупой антрополога

- Вы с каждым арендатором оговариваете будущую модель бизнеса?

- Приходится. Нам важно, чтобы этот объект (цветочный базар) жил и развивался. Но иногда у предпринимателей бывают не очень жизнеспособные модели бизнеса. Один из таких примеров - фитнес-клуб в помещениях «Ригас модес», который продержался там три года. Им казалась, что они выбрали успешную модель работы. Но им надо было понять, что времена изменились. И следовать за желанием клиента.

Сети спортивных клубов в Риге уже предлагают свои услуги 7 дней в неделю и 24 часа в сутки. Тот же самый MyFitness, который заявил, что такого непрерывного графика работы у него не будет, уже пересмотрел свою позицию. Потому что есть работающие студенты или просто люди, которые заняты в различные смены. Одним подходит время в шесть утра, другим - в 11 вечера. А это клиенты.

Сегодня очень популярна наука антропология, которая чего только не исследует: антропология человека, антропология города. Когда мы планировали реновацию Дом Конгрессов (которая еще нас ожидает), то тоже привлекли специалиста по антропологии.

Эксперт исследовал, как люди перемещаются в пространстве Дома Конгрессов, что они делают, сколько это занимает у них времени. Было проведено целое исследование человеческих привычек, чтобы понять - что именно мы предложим посетителям, чтобы потенциальный прохожий завернул к нам в дом.

Беседовала

Марина КИРТОВСКАЯ

январе 1989 года, когда указом Совета народных депутатов города Риги было образовано хозрасчетное объединение «Нежилой фонд». Его главной целью было строительство и ремонт нежилых площадей и мест хранения транспортных средств.

23 декабря 1992 года правопреемником «Нежилого фонда» января 1993 года оно было занесено в Регистр предприятий и занялось управлением недвижимости, находящейся в распоряжении городского комитета города Риги. В 1997 2004

Подробнее читайте на vesti.lv ...

78 +