Может ли кто-то пользоваться помещениями многоэтажного дома без спроса его жильцов? - пишет латвийская газета «СЕГОДНЯ НЕДЕЛЯ». «Здравствуйте! Недавно на страницах вашей газеты вы подняли вопрос о том, как в многоквартирных домах „прихватываются“ помещения, находящиеся в совместной собственности.

Упоминались подвалы и информационные стенды в подъездах и лифтах; а ведь есть еще крыши и чердаки! Во многих многоэтажных домах на крышах размещены антенны и всякая другая техника, которая к дому (содержанию и обслуживанию) не имеет никакого отношения: это оборудование телекоммуникационных фирм. Иногда под оборудование частично или полностью занимают и чердак, и тогда он становится „режимной территорией“, куда посторонним вход запрещен (а посторонние в данном случае - жильцы дома, собственники квартир). С одной стороны, все понятно: оборудование дорогое, должно быть под замком. Но с другой стороны, получается, что стоит в доме обосноваться какой-то фирме, мы, жильцы, автоматически становимся „посторонними“. И еще: если фирма пользуется помещениями нашего дома, то, наверное, не безвозмездно? Где бы узнать, куда идут эти деньги?

Е. Приходько».

Комментирует эксперт, консультант по жилищно-коммунальным вопросам Координационного совета квартирных обществ Айвар Силиниекс:

- Как мы знаем, в многоквартирных домах собственникам принадлежит не только конкретная квартира, но и условная часть совместной собственности. К этой части относятся в том числе крыша, чердак, лестничные площадки, лифты, колясочные, подъездные тамбуры, подвалы и т. п. Согласно действующим нормативным актам, вопросы, связанные с использованием совместной собственности, находятся в исключительной компетенции только собственников недвижимости. На деле же мы часто сталкиваемся с совершенно другим явлением: управляющий (физическое или юридическое лицо) единолично, без привлечения собственников конкретной недвижимости, принимает все решения, в том числе связанные с допуском постороннего лица к совместной собственности. Сам заключает соответствующий договор (а то и вовсе действует без договора), устанавливает размер арендной платы. . . Собственников никто не информирует о том, кто и на каких условиях пользуется их совместной собственностью, получены ли на это разрешения, какие собираются средства от аренды, на что эти средства направляются, как можно проверить достоверность информации. . .

Значимое место в этой проблеме занимает телекоммуникационное оборудование, размещенное во многих многоквартирных жилых домах. Фирмы используют крыши, чердаки, стены и слаботочные стояки подъездов, иногда и подвальные помещения. Для людей же, живущих в доме, это часто создает проблемы. В первую очередь из-за того, что в домах, где расположено телекоммуникационное оборудование, обычно бывает заблокирован доступ на чердак и крышу. С одной стороны, это неплохо - исключается возможность проникновения на чердак и крышу посторонних лиц. Но беда в том, что в случае необходимости доступ на чердак или кровлю оказывается закрыт и для самих жильцов!

Пример из жизни: у человека, живущего на верхнем этаже, во время дождя начало затекать с крыши. Обнаружилось это в пятницу вечером. Он вызвал аварийную бригаду, те приехали, констатировали, что проблема в негерметичности покрытия кровли, а вот проникнуть на чердак и посмотреть, что там случилось, не смогли: дверь была закрыта на ключ, да еще поставлена на сигнализацию. Не взламывать же ее! Мастера уехали, посоветовав обратиться к управляющему. А как обратиться, если вечер пятницы и впереди выходные? В общем, до понедельника, пока приехала ремонтная бригада, проникла на чердак и ликвидировала причину затекания, потолок был уже изрядно промокшим. А будь у жильца доступ на чердак, он мог бы как-то минимизировать последствия протекания - хотя бы простым дедовским методом, подставив ведро или тазик и периодически выливая накопившуюся воду. . .

Далее: для работы телекоммуникационного оборудования необходимо электричество. И снова возникает ряд вопросов. Соблюдены ли нормы пожарной безопасности? Выведена ли отдельная линия электричества и установлен ли отдельный счетчик для учета электроэнергии, потребляемой телекоммуникационным оборудованием? Кто и каким образом эту электроэнергию оплачивает? Исключена ли ситуация, при которой коммерческая фирма имеет возможность паразитировать на коммунальном электричестве - то есть когда наравне с оплатой за электричество в местах общего пользования (за освещение подъездов, за работу ворот/шлагбаумов, за домофоны и т. д. ) люди, живущие в конкретном доме, оплачивают еще и электроэнергию, которую потребляет оборудование коммерсанта?

Еще один принципиальный вопрос: согласовывались ли монтажные и прочие работы с собственниками квартир перед тем, как это все устанавливалось и подключалось?

К сожалению, чаще всего ни мнения, ни согласия собственников квартир в доме не спрашивают. А между тем с 2001 года действуют нормативные акты, согласно которым в подобных случаях согласие собственников квартир ОБЯЗАТЕЛЬНО!

Причем совладельцы этой недвижимости должны принять решение по вопросу использования совместной собственности на общем собрании или процедурой опроса. Только в этом случае, получив согласие большинства собственников недвижимости, при соблюдении всех остальных технических и прочих требований, фирма может получить право установить в месте общего пользования какое-то свое оборудование. А не так, как часто происходит: управляющий принял решение единолично, просто поставив жильцов перед фактом.

Безусловно, бывают ситуации, когда управляющий имеет право принимать решение без предварительного согласия совладельцев дома - но это касается только тех работ, которые могут быть признаны как аварийные, угрожать жизни, здоровью и имуществу живущих там людей, серьезными разрушениями, сбоем работы коммуникаций и т. д. В данном же случае речь идет о лоббировании интересов коммерческих фирм, которые зарабатывают на этом деньги.

Отдельно стоит вопрос об оплате за использование крыши и чердака. Взимается ли за это какая-то плата? Если да, то какая именно? Почему именно такая? Проводились ли такие переговоры с собственниками квартир? В большинстве случаев мнения их вообще никто не спрашивает, в то время как условия использования и размер арендной платы также должны устанавливать собственники недвижимости, а не управляющий.

В тех домах, где созданы товарищества, этот вопрос решается довольно просто, поскольку есть юридическое лицо (товарищество - DZIKS, DZIB и т. д. ). Такое общество, с одной стороны, имеет полномочия контролировать процесс, а с другой - обязано держать ответ перед собственниками: не нарушаются ли их права, не взимаются ли с них лишние суммы. И если дом получает дополнительную прибыль за счет сдачи в аренду коммерческой фирме каких-либо помещений общего пользования, находящихся в совместной собственности, то как используется прибыль (снижается плата за обслуживание дома, увеличиваются домовые накопления, покрываются расходы на определенные цели и т. д. ).

Гораздо сложнее получать ответы на вопросы, если в доме управляющая структура не создана и все дела ведет внешний управляющий. Вот два самых распространенных варианта, с которыми обычно сталкиваются «излишне любознательные» активисты:

- Человек приходит в обслуживающую организацию, однако ему отказываются давать какие-либо разъяснения, мотивируя это тем, что он задает вопросы, касающиеся общей собственности, хотя другие совладельцы ему на это никаких полномочий не давали.

Активиста радушно принимают и вываливают перед ним огромное количество документов самого разного содержания -юридические, технические и проч. , разобраться в которых и оценить их правомерность под силу далеко не каждому. И вполне может оказаться, что, обрушив на человека массу информации, представитель фирмы-управляющего о чем-то умолчал, о чем человек «со стороны» может не знать. И потом, вернувшись домой, активист будет рассказывать своим соседям, что документы посмотрел, и там вроде бы все сделано по закону. . .

Это на самом деле очень серьезная проблема. И пока собственники жилья в том или ином конкретном доме не осознaют, что крыша, чердак, подвал, подъезд и прочее - это тоже их собственность, и не начнут активно отстаивать свои права, их совместная собственность так и будет служить средством извлечения прибыли. Вот только не факт, что эта прибыль пойдет на нужды дома и его жителей. . .

Подготовила Марина БЛУМЕНТАЛЬ.

Подробнее читайте на vesti.lv ...

46 +