2016-6-10 13:37 |
Помогут ли Правила КМ № 522 владельцам квартир в домах на хозяйской земле хотя бы частично избавиться от тяжкого бремени земельной аренды?Когда сотням тысяч латвийцев было отказано в праве приватизировать свои квартиры, это повлекло за собой массу конфликтов, судебных процессов, а главное - человеческих трагедий.
И с передачей в частные руки участков земли под многоквартирными домами вышло примерно так же. И теперь, несмотря на принятые в прошлом году Правила КМ № 522, призванные облегчить жильцам многоквартирных домов бремя земельной аренды, латвийцев, похоже, ждет волна судебных разборок…
Из письма в редакцию
«Мы требуем дать оценку мошенничеству в общелатвийском масштабе и привлечь к суду всех должностных лиц, принимавших решение о лишении жильцов многоквартирных домов права выкупа земли под их домами! Эти решения нарушили права и нанесли финансовый ущерб более 400 000 жителям страны (…)
Земля под нашими домами должна была быть передана жителям домов бесплатно, как это сделали в свое время вся страны бывшего соцлагеря. Землю же под нашими домами непонятно на каком основании передали фирмам и частным лицам.
В Законе об аренде земли под жилыми домами нет ни одного положения в пользу нанимателей. Что бы хозяин ни делал, он всегда прав. Он имеет право не вкладывать ни цента в благоустройство своего участка, игнорировать арендаторов и их требования - например, о внесении отягощений и уменьшении стоимости земли, - драть с них арендную плату только за то, что в свое время изловчился заполучить в частное владение нашу землю. Он имеет право на все, а мы, арендаторы, ни на что!
А нынешний Закон о возможности уменьшения размера участка, необходимого для функционирования дома, принятый сеймом, который сегодня выдается как «большой успех», мы считаем настоящим издевательством над народом! В законе нет нормы, обязывающей собственника к согласию на это уменьшение. Этот закон - чтобы пустить пыль в глаза!»
Территориальные излишки
…Вкратце расшифруем смысл письма возмущенных жителей одной из рижских хрущевок на ул. Кр. Валдемара. В свое время, когда земля под многими многоквартирными домами загадочным образом оказалась в руках частных лиц, не имевших к этим объектам никакого отношения, собственники квартир оказались в роли арендаторов земли под своими домами. И ладно бы платить приходилось за функционально необходимую дому землю. Но нет, к необходимым дому участкам сплошь и рядом оказывались юридически привязаны участки земли, подчас громадные, которые дому были не нужны, но за которые, однако, жильцам тоже приходилось платить аренду в принудительном порядке. И немалую.
Однако год назад были приняты Правила Кабинета министров № 522, позволяющие жильцам многоквартирных приватизированных домов, стоящих на частной земле, отказываться от части участка, который не является необходимым для функционирования дома. Чисто практически пересмотр размера земельных участков отдан в ведение приватизационных комиссий самоуправлений.
Уточним: в качестве функционально необходимого может рассматриваться участок земли, на котором расположена инфраструктура дома - подъездные пути, детская площадка, место для мусорного контейнера. По идее, к этому не должны относиться неухоженные пустыри, заболоченные поля и прочие неблагоустроенные земельные наделы, не несущие жителям домов никакой пользы.
Земельный передел: к чему готовиться?
Итак, подавать заявления можно уже сейчас - такое право собственникам квартир предоставляет статья 85 «Закона о приватизации жилых домов», вступившая в силу еще в прошлом году. Однако, прежде чем подать заявление на пересмотр размера функционально необходимого земельного участка под своим домом, стоит узнать, с какими подводными камнями можно столкнуться, пытаясь хотя бы частично сократить размер принудительной аренды земли.
Об этом «ВС» рассказал юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба:
- Первое: владельцы квартир действительно имеют право обращаться в самоуправление с заявлением о пересмотре участка земли под домом, оспаривать решение комиссии, высказывать свое мнение. Однако не забудем, что для принятия любого решения, касающегося функционирования многоквартирного дома, по закону, потребуется собрать не менее 50% голосов собственников квартир этого дома. И этот вопрос не исключение: чтобы инициировать обращение в комиссию по приватизации, тоже потребуется 50% голосов собственников + 1. Как мы уже знаем по опыту, собрать кворум всегда очень сложно, даже когда речь идет о более важных и принципиальных для дома вопросах. Пассивность жителей, к сожалению, явление достаточно распространенное. С этим надо считаться.
Второй момент, внушающий опасение, - что участок земли, отрезанный от одного дома, может оказаться просто пришит к другому. Ведь не только собственники квартир имеют право потребовать пересмотра размера участка земли, необходимого конкретному дому, - такое право есть и у землевладельца! А ему невыгодно, чтобы земельный участок, который раньше приносил доход, теперь его лишился. Так что каждому домовладению сейчас нужно, как говорится, держать ухо востро: чтобы без его ведома не облагодетельствовали его ненужной территорией.
Все будет долго и нудно
- Третье. Допустим, сегодня к дому привязан крупный участок, за который люди платят, но для функционирования дома он не нужен, - продолжает Денис Горба. - Предположим, жильцы дома избавились от него, аренду больше не платят, а землевладелец взял да и обустроил на этом участке, например, автостоянку. Или, если площадь позволяет, вообще построил многоквартирный дом. Или что-то другое, что значительно осложнило людям жизнь. Так что при всем нежелании платить за мертвую землю, прежде чем начать процесс отказа от нее, желательно подумать, не вызовет ли это какие-то негативные последствия для вас же.
Четвертое. Какое бы решение по поводу лишнего участка ни приняла комиссия по приватизации, одна из сторон обязательно окажется неудовлетворена: либо землевладелец, недовольный, что отрезанный участок больше не приносит былого дохода, либо владельцы квартир, если за ними этот участок оставят. В связи с этим несложно прогнозировать длительные судебные противостояния и сопряженные с ними издержки. Готовы ли к этому собственники квартир?
Пятое. Есть дома, которые стоят на земле, принадлежащей самоуправлению, и собственники квартир платят аренду ему как землевладельцу. В этом случае, даже если там имеется лишняя земля, участок пересмотру не подлежит. Непонятно: а чем, собственно, муниципалитет в данном случае отличается от частного лица? И почему закон позволяет возвращать «территориальные излишки» частнику, а самоуправлению - нет? Да и вообще, как могло случиться, что приватизация квартир в доме произошла, а земля под домом осталась за самоуправлением? В этом случае арендаторам следует подумать о том, чтобы приватизировать землю под своим домом как можно скорее - во избежание неприятных «сюрпризов».
И наконец, шестое. В публичном пространстве было озвучено, что вопрос о том, какая земля для дома «лишняя», а какая нет, будет решаться исключительно профессионалами из комиссии приватизации: дескать, жильцам в этом невозможно разобраться, хотя мнение свое высказывать не возбраняется и им. На мой взгляд, полная передача этого процесса в компетенцию одной структуры создает риск коррупции - по крайней мере, полностью исключить этого нельзя.
Из Правил КМ № 522
«Функционально необходимым земельным участком является участок, на котором полностью или частично находится конкретное жилое здание, а также объекты инфраструктуры, благоустройства и коммуникаций, необходимые для содержания, обслуживания и функционирования здания.
При определении площади функционально необходимого земельного участка учитываются плотность застройки, показатель зеленой зоны, а также количество этажей и квартир в конкретном жилом здании. В функционально необходимый земельный участок может быть включена также зеленая зона, которая, согласно нормативным актам об общем территориальном планировании, использовании и застройке, не считается общественным местом».
Важно!
* Право обращаться в самоуправление с заявлением о пересмотре размера участка земли, признанного функционально необходимым для дома, осуществляется в соответствии со статьей 85 «Закона о приватизации жилых домов».
* Решение о пересмотре размера функционально необходимого участка земли для жилого дома самоуправление обязано принять не позже чем в течение шести месяцев со дня получения соответствующего заявления. Данное решение в случае необходимости можно оспорить в порядке, установленном Административно-процессуальным законом.
* Процесс пересмотра функционально необходимого участка земли для жилого дома должен быть закончен не позже чем через 2 года и 6 месяцев с момента, когда решение о пересмотре функционально необходимого участка стало юридически необратимым.
* Обращение с целью пересмотра функционально необходимого участка земли не отменяет обязанности владельца приватизированного объекта платить за аренду земли.
Марина БЛУМЕНТАЛЬ
.Подробнее читайте на vesti.lv ...
