2017-2-28 18:25 |
Требования землевладельцев оплатить аренду земли за 2008–2010 годы вызывают протесты и возмущение у жильцов многоквартирных домов…Если из откликов на статьи, посвященных оплате принудительной аренды земли под многоквартирными домами, удалить эмоциональную составляющую в виде высказываний «грабеж среди бела дня», «очередная афера» и «нас, жильцов, хотят уничтожить», то в сухом остатке получается картина, которую весьма четко и лаконично изложил в своем письме к обмудсмену Ю.
Янсонсу член правления общественной организации по защите прав жильцов денационализированных домов AUSMA Клементий Ранцанс…
Скупой просит дважды
«В Риге сложилась катастрофическая ситуация в связи со взысканием платы за принудительную аренду земли задним числом, а также в связи с сомнительными судебными решениями на этот счет, - пишет Ранцанс. - Из доступной информации можно сделать вывод, что отдельные скупщики земли под многоквартирными домами создавали и продолжают создавать различные схемы, чтобы взимать с владельцев квартир плату за аренду земли задним числом. Иногда арендная плата взимается даже по два раза - например, когда (возможно, по предварительному сговору с землевладельцем) управляющий домом, не перечислив землевладельцу деньги за аренду земли, собранные с собственников квартир, объявляет о своей неплатежеспособности. В результате землевладелец требует эту сумму с владельцев квартир, заставляя их платить вторично, причем всю сумму за все прошедшие годы, вынуждая их к тому же к огромным дополнительным тратам, связанным с судебными издержками, с высокими гонорарами адвокатам истца и т. д.
Эти репрессии поддерживают и суды, на наш взгляд, некорректно интерпретируя нормы закона, в частности что собственники земли не обязаны заключать договоры аренды. В Риге сложилась угрожающая ситуация, поскольку проблема принудительной аренды затрагивает огромное число людей.
Нежелание заключать договоры, на наш взгляд, связано с желанием скрыть некоторые сомнительные факты - например, о том, что огромное число рижан было незаконно лишено права приватизировать землю под своим домом. В ряде случаев вопросы возникают и по поводу сомнительных расчетов кадастровой стоимости земли, а также в отношении площади участков, которые реально необходимы для функционирования того или иного дома.
В связи с этим просим вас срочно обратить внимание на:
- случаи несправедливых судебных решений, базирующихся на некорректной интерпретации и применении законов;
- случаи некорректного определения площади земельных участков, реально необходимых для функционирования того или иного дома;
- случаи некорректно установленной кадастровой стоимости земли.
Обращаем также ваше внимание на то, что:
- в статьях 50 и 54 закона «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» (Par valsts un pašvald
- в государстве не контролируется исполнение закона о соблюдении права первой покупки. В результате этого были нарушены права собственников квартир, а земля под домами была тайно распродана или передана третьим лицам, а потом срочно перепродана или передарена новым владельцам (иногда временной отрезок между покупкой и продажей/дарением составлял несколько дней, что вызывает подозрение в мошенничестве)».
Землевладелец «в законе»?
Надо сказать, что обмудсмен - далеко не единственный адресат, кому направляют свои жалобы возмущенные рижане. Аналогичные письма-SOS летят и к президенту страны, и к премьеру, в сейм и его фракции, в СМИ. Когда цены на товары и услуги, в отличие от доходов, растут не по дням, а по часам, когда бремя налогов становится все более тяжелым, «письма счастья» с сообщением, что ты должен заплатить землевладельцу какой-то непонятный долг 8-10-летней давности в несколько сотен евро, воспринимается, мягко говоря, отнюдь не позитивно. А самое главное - нет полной уверенности, действительно ли ты кому-то что-то должен. Но и проигнорировать такое «письмо счастья» боязно: втянут тебя еще, чего доброго, в судебную круговерть - мало не покажется… Так что же делать?
- В случаях, когда человеку принадлежит дом или квартира в многоквартирном доме, который находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вносить плату за аренду земли необходимо, - пояснила «СЕГОДНЯ» заместитель председателя Совета присяжных адвокатов, присяжный адвокат Гуна Каминска. - В этом случае у владельца дома (квартиры) и владельца земли возникают отношения принудительной аренды. Однако, чтобы владелец дома/квартиры мог разобраться, действительно ли он должен платить владельцу земли за аренду, сначала следует выяснить:
- вносил ли он (владелец квартиры) еще раньше арендную плату через управляющего домом;
- передавал ли управляющий эту плату собственнику земельного участка;
- есть ли вообще у лица, требующего оплатить аренду земли, соответствующие полномочия и права предъявлять подобное требование.
Необходимо также четко определить, за участок какой конкретно площади землевладелец требует взыскать арендную плату (возможно, владельцы квартир не используют весь земельный участок, за который землевладелец требует вносить арендную плату). Также необходимо выяснить, корректно ли рассчитана арендная плата. И только досконально разобравшись во всех вышеупомянутых условиях, можно понять, следует ли платить за аренду».
А где договор?
Как утверждают специалисты, перед тем как вносить какую-либо плату, необходимо убедиться, что долг реально существует. Потому что законность сделок, в результате которых некоторые фирмы приобрели права собственности на земельные участки под многоквартирными домами, в ряде случаев и в самом деле вызывает сомнения.
Вопрос о законности приобретения прав собственности на земельный участок в каждом конкретном случае нужно рассматривать индивидуально. И если имеются факты, указывающие, что некая фирма приобрела права собственности на те или иные участки под многоквартирными домами с нарушениями законодательства, нужно обращаться в государственную полицию или прокуратуру с просьбой проверить законность упомянутых сделок. Однако в заявлении обязательно должны быть приведены конкретные факты, указывающие на возможные нарушения закона.
На что стоит обратить внимание собственникам квартир в многоквартирных домах на частной земле? Если собственник продает земельный участок, где находится приватизированный объект, то, согласно статье 54. 3 Закона о приватизации государственных и муниципальных жилых домов от 1 июля 2006 года, право первой покупки принадлежит владельцам/совладельцам приватизированного объекта, построенного на этой земле. Иными словами, выкупить землю под приватизированными домами, по закону, сначала нужно было предложить совладельцам этих домов, а в случае их официального отказа - другим желающим. Таким образом, чтобы проверить, законно ли земля под их домом была передана кому-то другому, собственникам квартир необходимо выяснить, когда именно произошла эта сделка, была ли соблюдена вышеупомянутая норма, как сделка была зарегистрирована в Земельной книге.
У владельца земельного участка действительно есть право требовать плату за аренду земли за 10-летний период. Однако, согласно статье 54. 1 Закона о приватизации государственных и муниципальных жилых домов, собственник земельного участка ОБЯЗАН заключить договор аренды с собственником приватизированного объекта. И только в том случае, если соглашения достигнуть не удалось, арендная плата, в соответствии с уже упомянутым законом (статья 54. 2), устанавливается в размере 6% в год от кадастровой стоимости земли.
Не покупайтесь на филькину грамоту!
К одному из обращений в редакцию читатели приложили «письмо счастья» от землевладельца, в котором тот требует от жильцов малогабаритной квартиры «хрущобы» погасить должок за 2008-2010 годы в размере… полутора тысяч евро. Мы переслали это письмо юристу, магистру права Ирине Цветковой, и попросили ее высказать свое мнение. Вскоре получили комментарий: даже при беглом рассмотрении И. Цветкова обнаружила в письме пять (!) нестыковок с требованием латвийского законодательства:
писано либо реальной, либо надежной электронной подписью. В противном случае такое письмо можно считать филькиной грамотой.
2. Автор письма - посредник, с которым якобы заключен договор о взыскании долга. На договор ссылается фирма - автор письма, но фирма, которая эти права передала, такого подтверждения не дает. Поэтому есть основание затребовать от автора письма копию договора, на основании которого он (автор письма) действует.
3. В письме говорится о долге. Но долг может быть по обязательствам, которые не были своевременно исполнены. Из письма не видно, что кредитор в период 2010-2017 годов предъявлял свои претензии. Если сумма к оплате предъявлена впервые, то автор письма не имеет права обращаться с требованием оплатить долг. Эта фирма имеет право осуществлять исключительно взыскание долгов, которые ранее были предъявлены кредитором, но не были исполнены со стороны конкретного человека.
4. Если речь идет о плате за аренду земли, которую имеет право получить кредитор - юридическое лицо, то этот кредитор, согласно требованиям законов Латвии, обязан был выписать счета в 2008, 2009, 2010 годах и предоставить их владельцам квартир. Юридическое лицо, ведущее коммерческую деятельность, не имеет права получать доходы, не оформляя необходимых бухгалтерских документов (в данном случае счетов). Если не было счетов - не было и основания платить, а значит, нет и долга. Зато здесь есть работа для СГД.
5. Большие сомнения вызывает позиция, что нет необходимости для заключения договора, так как основанием является принудительная аренда по закону. Аренда, согласно Гражданскому закону, является видом правоотношений, по которым не только у арендатора, но и у арендодателя есть свои обязанности. Если стороны не договорились о существенных частях сделки - кто что обязан делать, в каком размере и когда, то и сделки нет. Иными словами - предмет, обязанности сторон, размер и время исполнения этих обязанностей. Пока что это выглядит как одностороннее безусловное обязательство для владельцев квартир, что говорит о недобросовестности кредитора.
Поэтому можно требовать заключения договора с владельцем земли на определенных условиях, подав соответствующий иск в суд. Если же нет желания оспаривать обоснованность требования, то владелец квартиры имеет право договориться о графике погашения суммы и заключить соответствующее соглашение. Такой порядок регулируют нормы šanas likums)».
- У владелельцев квартир, получивших т. н. «письма счастья» с требованием заплатить за аренду земли под своим домом, есть два варианта действий, - подводит итог И. Цветкова. - Первый вариант - покориться и молча заплатить. Второй - усомниться в обоснованности требования владельца земли. Выбирая второй вариант, люди должны осознавать, что предстоит нелегкая борьба. Зато есть шанс на победу.
Присоединяйтесь!
На сайте manabalss. lv идет сбор подписей с такой инициативой - «О кадастровой стоимости земли в принудительной аренде», https://manabalss. lv/par-piespiedu-nomas-zemes-kadastralo-vertibu/show. Там же есть еще одна инициатива - «Земля под многоквартирными жилыми домами должна принадлежать только жильцам этих домов», https://manabalss. lv/zemei-jabut-maju-iedzivotaju-ipasuma/show?locale=ru.
Марина БЛУМЕНТАЛЬ.
.
Подробнее читайте на vesti.lv ...
