«Добрый день! Помогите нам разобраться в ситуации. Примерно год назад жильцы нашего дома выбрали представителя, который имеет полномочия обсуждать состояние дома, текущий и плановый ремонт, менять их очередность.

Обслуживает дом Рижское домоуправление. А сейчас представитель дома предложила жильцам анкету:

1. Нравится ли жильцам уборка дома, когда приезжают незнакомые люди, или нам вернуться к старой системе уборки?

2. Обсудить необходимость зарплаты представителю дома.

(Вначале речь шла только о деятельности на общественных началах, бесплатно. Человек хотел этим заниматься и имел для этого свободное время. )

3. Организация товарищества cобственников квартир из жильцов дома.

Значит ли это, что закон допускает не собирать собрание жильцов, а каждому на лестнице решать эти важные вопросы?

Ведь большинство жильцов пенсионеры, не юристы, не экономисты.

На собрание нас ни разу не приглашали. Чтобы получать зарплату за свою деятельность, ей действительно хочется создать товарищество жильцов, отказаться от услуг обхозяйствования домоуправления, видимо, найти подходящую фирму для обслуживания дома, а людям туманно пообещать, что обхозяйствование станет дешевле.

Страшно подумать, кто потом будет оплачивать счета неплательщиков или взятые кредиты. Главное в этом - человек хочет создать себе должность, а большинство жильцов вряд ли смогут вникнуть в документы, написанные юридическим языком. Что же делать жильцам, если нас устраивает обхозяйствование домоуправления?

Сколько процентов жильцов решают ту или иную ситуацию?

С уважением, Татьяна».

Отвечает консультант по жилищно-коммунальным вопросам Айварс Силиниекс:

Ситуацию, описанную читательницей, довольно трудно проанализировать без дополнительной информации. Но поскольку вопросы, связанные с обхозяйствованием домов, созданием обществ собственников квартир, выбором обслуживающих организаций и т. д. возникают постоянно, дам ответы, которые в той или иной степени могут касаться большого количества собственников квартир.

1. Момент первый: «…жильцы дома выбрали представителя, который имеет полномочия…»

- Сразу же возникает вопрос: каким образом был выбран данный представитель и какими полномочиями конкретно он был наделен?

Такого представителя могло избрать только общее собрание собственников квартир дома на общем собрании или путем процедуры опроса. Кроме этого, за предоставление полномочий какому-либо лицу должно проголосовать по меньшей мере 2/3 представителей всех квартирных собственностей. Если эти процедуры не соблюдались, то действия такого представителя от имени всех собственников квартир нелегитимны. Также обращаю внимание на указанное вами «…имеет полномочия обсуждать состояние дома, текущий и плановый ремонт, менять их очередность». Это очень важно - уполномочен ли человек только обсуждать, или определять и утверждать. Это разные вещи.

2. Момент второй: « Нравится ли жильцам уборка дома, когда приезжают незнакомые люди, или нам вернуться к старой системе уборки?»

- К сожалению, прежняя система уборки читательницей не описана, но могу предположить, что это тот вариант, когда уборку общих помещений производил дворник, живущий в этом же доме, а теперь ее делают приезжающие люди от имени управляющей организации. С точки зрения закона, управляющая организация ничего не нарушила, так как по закону (а, скорее всего, и в договорах с жильцами) определены только обязанности управляющего осуществлять санитарную уборку общих помещений дома, а не то, каким образом это будет выполнено. Если же собственников квартир не устраивает качество уборки (или санитарное содержание дома), они или могут отказаться от поручения управляющему выполнять эту работу, но в этом случае они в обязательном порядке должны либо передать работу по уборке/санитарному содержанию дома либо другой организации, или взять ее на себя. Совсем отказаться от этой услуги, не заменив исполнителя на другого, нельзя!

3. Момент третий: «Обсудить необходимость зарплаты представителю дома».

- Да, собственники квартир вправе определять вознаграждение тому или иному лицу, приняв соответствующее решение на общем собрании, а также определив объем этого вознаграждения. Но если речь идет о зарплате, то это несколько иное. Зарплата выплачивается наемному лицу или лицу, с которым заключен трудовой договор на какой-то объем постоянных или временных услуг/работ. Полагаю, что договора нет, а поэтому речь может идти только о вознаграждении. А его надо постоянно утверждать собранием.

4. Момент четвертый: «Организация товарищества собственников квартир из жильцов дома».

- Во-первых, организация товарищества собственников квартир производится только из жильцов, которые являются собственниками квартир в конкретном доме. Жильцы дома, если они не собственники, в этом процессе не участвуют. Во-вторых, Закон о приватизации государственного и муниципального жилья предписывает после завершения приватизации в конкретном доме в обязательном порядке учредить общность (общество, товарищество и т. д. ) собственников квартир. Пока эта норма закона не действует в полном объеме, и, таким образом, дома оказываются не перенятыми от предыдущего собственника (государства или самоуправления). Другой позитивный момент учреждения общности - собственники сами полностью решают все вопросы, относящиеся к содержанию совместной собственности - ее обслуживанию, ремонту, реновации и т. д.

Учреждение общности никоим образом не подразумевает принятие решений на лестничной площадке каким-то отдельным собственником. Есть соответствующий закон («Закон о товариществах и учреждениях»), в котором прописаны все процедуры принятия решений членами такого товарищества. Собственникам же квартир надо знать, что принятые таким товариществом решения будут обязательны для них только в том случае, если принятые решения не входят в исключительную компетенцию общего собрания собственников квартир дома (16-я статья Закона о квартирной собственности), а само товарищество представляет более половины всех квартирных собственностей в доме.

В заключение могу сказать, что, как совершенно верно отметила читательница, большинство собственников квартир могут не в полной мере знать или правильно применять ту или иную норму закона (или другого нормативного акта). Для этого собственникам квартир желательно периодически консультироваться при принятии хотя бы особо важных или финансово обязывающих решений с соответствующими специалистами. На мой взгляд, лучшая форма в этом случае - заключение договора на юридическое сопровождение. При этом очень важно, чтобы юрист (организация или физическое лицо) хорошо разбирался в вопросах именно жилищно-коммунальной сферы и соответствующих нормативных актах.

Для того чтобы определить, чье предложение выгоднее по управлению и обхозяйствованию совместной собственности - то есть многоквартирного жилого дома, нужно получить от претендентов смету по обхозяйствованию, объем услуг, которые планирует предоставлять претендент, и, конечно же, проект договора с собственниками. Изучив эти документы (как минимум), можно принимать решение о том, кому из претендентов имеет смысл отдать предпочтение.

Законодатель предусмотрел создание обществ/товариществ собственников в многоквартирных домах именно для того, чтобы эти структуры стояли на страже интересов владельцев квартир в каждом конкретном доме. А будет это или нет - зависит только от вас, собственников квартир. В зависимости от того, кого изберете, будет и результат, который вы получите. Если же вас конкретно устраивает действующий управляющий (обслуживающая организация), то решение только одно - большинство собственников должно считать так же. Если вы не согласны с решением большинства, то у вас есть законное право оспорить данное решение в суде. Решение суда будет окончательным.

Вы можете также организовать информационное собрание собственников квартир, на которое пригласить специалиста по всем вашим вопросам и публично обсудить спорные или непонятные моменты. Вполне вероятно, что вы сможете найти правильное и единственно верное решение в вашей ситуации.

Закон о квартирной собственности в разных случаях по-разному определяет кворум для принятия решений. Чтобы определиться, какой кворум необходим в том или ином конкретном случае, нужно ознакомиться со статьями Закона 16 (компетенция общего собрания) и 17 (условия принятия решений).

Подготовила Марина БЛУМЕНТАЛЬ.

Подробнее читайте на vesti.lv ...

114 +